Prodáváte byt nebo dům a rozmýšlíte se, zda bude lepší ušetřit peníze samoprodejem, nebo bude výhodnější za poplatek svěřit všechny starosti do rukou odborníků? Jaká rizika a komplikace na vás čekají?
To, že prodejem nemovitosti bez realitního makléře ušetříte, je ve většině případů pouhý mýtus. Už jen hodiny, které strávíte sestavováním účinného marketingového plánu (pokud tedy víte jak na to?), vyřizováním telefonátů, organizováním prohlídek a studiem právních náležitostí šplhají do závratných výšin. Hodiny, které byste mohli investovat do práce, rodiny nebo osobních záležitostí. Připočtěte k tomu řešení problémů, které se objeví, a nejspíš zjistíte, že jste přišli o víc, než kdybyste zaplatili provizi realitnímu makléři a hodili veškerou odpovědnost a starosti na něj. Bez komplikací totiž proběhne zhruba pouhých 10 % prodejů. (zdroj: www.reas.cz)
Jaká rizika přináší samoprodej?
1. Nemovitost prodáte pod cenou
Znáte přesnou tržní cenu prodávané nemovitosti? Víte jak ji zjistit? Máte představu o tom, v jakých částkách se pohybují nemovitosti ve vašem okolí? A víte, jaké faktory je potřeba vzít v úvahu při cenotvorbě? Pokud ne, je dost dobře možné, že nemovitost prodáte značně nevýhodně. Nastavením příliš vysoké ceny se snižuje zájem. To vás nutí slevovat, čímž můžete klesnout až příliš hluboko. Popřípadě pokud nastavíte příliš nízkou cenu hned od začátku, prodáte sice nemovitost rychleji, třeba už při první prohlídce, ale vlastně na tom proděláte – prodali jste zbytečně za nízkou cenu! Nebo pokud chcete mít vše z jakéhokoliv důvodu brzy za sebou a narazíte na kupce, který má sice vážný zájem o koupi, ale o ceně smlouvá, pravděpodobně mu díky časovému tlaku na slevu kývnete, ale tím se také připravíte o desítky, spíše stovky tisíc korun, které jste mohli mít při spolupráci se schopným realitním makléřem k dobru.
2. Bez realitního makléře nedokážete správně inzerovat
Bez účinné inzerce prodáte nemovitost jen těžko. Ať už do inzerátu nezakomponujete všechny podstatné informace, nebo pro inzerci zvolíte servery s malou návštěvností a budete svou nabídku „topovat“ v nesprávný okamžik, ochuzujete se o zájemce a tím klesá i cena nemovitosti. Profesionální fotografie a profesionální videoprohlídka jsou v dnešní době to, co zájemce upoutá na první pohled. Nedílně proto patří k inzerci! Pokud vám chybí umělecký ale i marketingový cit, vaše nabídka zapadne ve stovkách dalších inzerátů. Musíte chtít vyčnívat nad průměr, a k tomu potřebujete jak profesionální fotografie, tak někoho, kdo nemovitost upraví ještě před focením.
3. Kupující má svého právníka
Může to být rodinný známý či ověřený spolupracovník, v každém případě zbystřete, pokud kupující trvá na zapojení svého vlastního advokáta. Příslib, že právní servis se tím výrazně zlevní, je sice lákavý, ovšem nanejvýš podezřelý. Právník totiž bude nadržovat „své“ straně. Může připravit smlouvu, která vás bude značně znevýhodňovat, nastavit termíny zaplacení peněz na mnohem pozdější dobu nebo šikovně skrýt dodatky, které vás připraví o peníze. Šikovný právník zvládne ledacos… Všemu, co podepisujete, byste měli stoprocentně rozumět, umět číst mezi řádky a pochopit významu všech právních ujednání. Nechte si třetí stranou vše vysvětlit, nebo si sežeňte dostatek informací k tomu, abyste mohli s klidným srdcem smlouvu potvrdit. Spoléhat na ústní dohody nemá smysl, málokdy jsou dodrženy v celém rozsahu.
4. Kupující vás chce podvést
Zatímco realitního makléře na internetu prověříte během několika vteřin, kupujícímu budete muset věřit. V extrémním případě chce zájemce na prohlídce byt pouze vytipovat pro zloděje, ale bezpečnostní rizika se nesou v každém kroku prodeje. Celý prodej se pozdrží, pokud kupující musí vyřizovat hypotéku. V případě, že ji nedostane, přesouváte se po třech měsících jednání opět na začátek obchodu. V mezičase se může změnit nálada na realitním trhu a vy už za stejnou cenu neprodáte. Budete muset opět jít s cenou dolů. Pokud byste měli po svém boku schopného realitního makléře, k této nepříjemné situaci by nikdy nedošlo. Pokud má kupující peníze v hotovosti, je třeba si vyjasnit, v jaký okamžikem je vy po prodeji dostanete. Po předání bytu? Po zapsání vlastnického práva na katastru? Po zápisu zástavního práva? Nebo teda kdy? A co bude s vaší zástavou a hypotékou?
5. Nemáte čas
Dříve nebo později zjistíte, že prodej nemovitosti je časově extrémně náročný. Fotografování, vytváření inzerátů a propagačních materiálů, nekonečné telefonáty a v neposlední řadě prohlídky. Zde se často nejvíc ukáže, jak jste schopni svůj čas zorganizovat. Zájemci se nemohou dostavit v jeden a ten samý den, natož v jeden čas. Pokud v nemovitosti nebydlíte, připočtěte k tomu čas strávený dojížděním. Navíc počítejte s tím, že z pěti domluvených a předem ověřených prohlídek přijdou maximálně tři až čtyři zájemci, u ostatních dvou jste jeli do nemovitosti úplně zbytečně. A tím to nekončí. I v případě nalezení kupce budete muset investovat obrovské množství času do právních náležitostí, do komunikace s úřady, bankou, společenstvím vlastníků, dodavateli energií a do udržování kontaktu s kupujícím. Jste připraveni obětovat několik hodin denně po dobu pár měsíců?
Než se pustíte do prodeje bez realitního makléře, zkuste si odpovědět na následující otázky:
Orientujete se v právních předpisech a nařízeních, v novém občanském zákoníku, stavebním zákonu a katastrálním zákonu? Máte s prodejem bytu zkušenosti a pokud ne, jste ochotni trávit několik hodin denně studiem všech souvislostí, popřípadě si zaplatit odborného poradce?
Víte, jak nemovitost připravit k inzerci, a máte na to čas i prostředky? Dokážete si zajistit home staging? Kvalitní a atraktivní fotografie se výrazně odrazí v ceně nemovitosti. Naopak fotografie z mobilního telefonu, se špatnou kompozicí a chybném formátu srazí i hezký byt či dům hluboko pod jeho úroveň.
Umíte správně a efektivně inzerovat, víte kdy topovat nabídku a jaké servery patří k nejnavštěvovanějším? Inzerce na dobře navštěvovaných realitních serverech je finančně nákladná, takže chybovat se nevyplácí, a vy takovýchto serverů budete potřebovat několik. Podpořit prodej i dalšími propagačními materiály (billboardy, letáky, prodejní brožury, webové stránky, videoprohlídky, placená facebook reklama) je dnes téměř samozřejmostí.
Máte spoustu času navíc? Jste připraveni na to, že vám budou volat zástupci realitních kanceláří i přesto, že do inzerátu jasně napíšete, aby vám realitní kanceláře nevolaly? Denně budete vyřizovat desítky telefonátů, chodit na prohlídky, přizpůsobovat se zájemcům.
Umíte komunikovat? Dokážete dobře odhadnout lidskou povahu a odhalit podvodné jednání? Prodej nemovitosti trvá několik měsíců, během kterých se setkáte s nejrůznějšími lidmi. V případě nalezení vhodného kupce s ním musíte udržovat neustálý kontakt. Zároveň musíte poznat, kdy se kupující nechová férově, jinak přijdete o velké množství peněz, v extrémních případech dokonce o celou nemovitost.
Máte spolehlivého advokáta a notáře pro úschovu peněz? Věříte jim, víte, že své práci rozumí a že vám pomohou vypracovat potřebné smlouvy? A jste připraveni jim služby náležitě proplatit? Většinou se jedná o částku v řádu několika desítek tisíc korun.
Víte, co vše je třeba zařídit pro úspěšný obchod? Věci jako dokumenty pro katastrální úřad, převod energií či dodání znaleckého posudku a daňového přiznání na finanční úřad budete muset zařídit sami, většina z nich je navíc zpoplatněná několikatisícovou částkou.
Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře je časově i psychicky náročný. Svěřte se raději do rukou odborníků, finančně se vám provize vyplatí více než samoprodej a ocení to vaše rodina, přátelé i zaměstnavatel.
