Investice do nemovitostí: To nejzajímavější z investičního fóra

ZPĚT K VÝPISU ČLÁNKŮ

Zajímají vás nemovitosti? Chystáte se svoje volné prostředky investovat, ale nejste si jisti zda:

  • je právě teď vhodná doba na investici do nemovitostí?
  • máte zvolit konkrétní nemovitost, nebo vložit prostředky do nemovitostního fondu?
  • zvolit pro investici Prahu, nebo je investičně zajímavější menší krajské město?
  • jaké zhodnocení můžete očekávat?
  • jaká rizika vás mohou během nákupu, nebo držení nemovitosti potkat?

A co byste řekli na to, kdybyste odpovědi na všechny tyto otázky získali během jednoho odpoledne?

Ne, to není utopie! To je můj konkrétní zážitek z Investičního fóra, které se konalo v pondělí 23. listopadu 2015 v kongresovém sálu Hotelu DAP v pražských Dejvicích.

Na pódiu se vystřídalo více než 10 zkušených řečníků s mnohaletými zkušenostmi v oboru realit, financí a investic.

Počínaje analytikem úvěrové společnosti Home Credit, přes realitního makléře, majitele realitní kanceláře, hypotečního specialistu, střední a větší (nejen) realitní investory, předsedu představenstva realitního fondu, majitele firem spravující nemovitostní majetek za více než 200 mil. Kč., po majitele investiční společnosti, investující výhradně do zemědělské půdy, po realitní brookerku a investorku do nemovitostí v zahraničních přímořských oblastech.

Každý z nich měl vyhrazený čas 15 minut.  Nebyl čas na „zbytečnou omáčku.“

Příjemný 15 minutový formát tak přinesl místo zdlouhavé teorie jen příklady z praxe, konkrétní poznatky a zkušenosti, což ocenili hlavně posluchači. Na závěr každý přednášející zodpověděl několik otázek z publika a celou dobu byl k dispozici „na kus řeči“ každému v sále.

Kdy naposledy jste měli možnost promluvit si s člověkem, který spravuje nemovitostní majetek za více než 200 mil. Kč a zeptat se ho na to, co vás zajímá?

Nutno podotknout ještě příjemné a svižné moderování, bez zbytečných prostojů. To vše za cenu? VSTUP ZDARMA i pro širokou veřejnost!!!

Nezbývá než poděkovat všem řečníkům a hlavně organizátorovi celé akce, společnosti INVESTIČNÍ WEB a připomenout si ty nejzajímavější postřehy jednotlivých přednášejících, které vám přiblíží aktuální náladu realitního i finančího trhu a předají cenné rady, zkušenosti a snad i impulzy pro hlubší rešerši v investování do nemovitostí:

[autor id=“10881″]

Když se v ČR daří automobilkám, daří se celé české ekonomice.

Dnes se rozjíždějí i developerské projekty, které byly v roce 2008 zastaveny. Česká ekonomika je na tom velmi dobře.

Pozitivní vývoj české ekonomiky se odráží i v maloobchodních tržbách. Lidé přestali šetřit a nebojí se utrácet.
 

 
Konec intervenčního režimu ČNB v příštím roce nečekám. Neporostou podle mě ani sazby hypoték.

Aktuálně jsou úroky hypoték tak nízké, že se na nich bankám mnohdy jen těžko vydělává.

hypoteky

Investice do nemovitostí jsou podle mě nyní dobrá investice, obzvláště samozřejmě pro konzervativní investory.

Kdyby se v Brně začalo najednou stavět obrovské množství bytů, trh by se tam zcela zhroutil.

Dnes bych neřešil stáří nemovitosti, ale hlavně lokalitu. Například v Brně se nové byty staví ve velmi nezajímavých lokalitách.

[autor id=“10875″]

Objemy investic do realit rostou. Změny vlastníků ale automaticky neznamenají oživení. Když někdo kupuje, jiný prodává.

Od investice do nemovitosti nelze čekat mimořádné zisky. Rozhodují lokál. faktory. Růst cen nem. v zahraničí nerovná se růst v ČR.
 

 
Mnohdy vás developeři lákají na nákup nemovitosti na pronájem pomocí hypotéky. Často ale nezmiňují nákladovou stránku vlastnictví.

Pokud je na trhu s byty stabilita, což máme dnes, je to ideální stav. Problémem je, že se staví prakticky jen v Praze!

V současnosti se daří i komerčním nemovitostem. Já očekávám v příštích dvou až třech letech pokračování současného trendu, tedy klid.

V ČR mi chybí cenová mapa nájmů. Přitom ve světě je to běžná záležitost. Pronajímatel při podpisu nájemní smlouvy vyplní jednoduchý formulář, který odešle na statistický úřad.
 

 
Zjišťovat ceny obvyklých nájmů z veřejné inzerce je zavádějící.

Nezajímejte se jen o cenu bytu a jeho stav, ale i o to, jak funguje společenství vlastníků a jak vypadají spol. prostory.

Při investici do nájemního domu máte absolutní kontrolu nad celým objektem.
 

 
Překvapivý je pro mě malý zájem o pronájem rodinných domů a vil. Češi chtějí dům vlastnit, ale v pronájmu bydlet v bytě.

Nikdy bych do nemovitosti neinvestoval v lokalitě, kterou neznám a kde nikoho neznám.

Krátkodobý pronájem může za jistých okolností přinést daleko větší výnos. Musíte si ale všechno více hlídat.

Málo se ví o tom, že pokud pronajímáte byt cizincům, musíte se řídit zákonem o pobytu cizinců v ČR, což je administrativně náročné.

Dávám přednost starším bytům. Podívejte se na schránky a zvonky a hned odtušíte, jak asi společenství vlastníků funguje.

[autor id=“10885″]

Zájem o investice do nemovitostí prostřednictvím fondů je aktuálně enormní.
 

 
Při výběru realitního fondu je třeba rozlišovat mezi konzervativními (inv. stupeň A) a rizikovými (inv. stupeň B a C).

[autor id=“10878″]

Devět z deseti lidí z mé zkušenosti není spokojeno s investicí do jednoho bytu. Je to časově náročné na správu.

U realitních fondů je klíčová též volatilita, tedy kolikrát se na cestě nahoru propadnete.

realitnifond

Po revoluci jsme si zvykli, že ceny nemovitostí jen rostou. To je samozřejmě nesmysl.

[autor id=“10888″]

V zahraničí jsou z pohledu nemovitostí atraktivní Berlín, Dublin, Madrid nebo Hamburk. Londýn je až na 10. místě.

realitní investiční fórum

Naopak rizikovými městy v zahraničí jsou nyní z pohledu nemovitostí Moskva nebo Řím.

U španělské nemovitosti s cenou 140.000 eur (hypotéka 70.000 eur) je po odečtení všech nákladů výnos při pronájmu asi 4 % ročně.

Navíc můžete nemovitost využívat cca 6 týdnů v roce (hodnota cca 3.000 eur).
 

 
Když kupujete nemovitost v zahraničí, vždy budete podepisovat smlouvu v místním jazyce. Spolupracujte s právníky a odborníky, kteří vám pomohou.

[autor id=“10869″]

Většina investorů se pohybuje u rezidenčních nemovitostí v okolí bydliště nebo zaměstnání. U komerčních nemovitostí to ale neplatí.

Realitní trh je cyklický. Cykly jsou ale dlouhé, což znamená, že když se změní trend, nějakou chvíli potrvá. Pro lepší pochopení cyklů doporučuji následující video:
 

 
Když se mi uvolní byt, přeobsadím ho novým nájemníkem během pár dnů až týdnů. U komerční nemovitosti to může trvat až rok.

Mezi rezidenčními a komerčními nemovitostmi je velký rozdíl.

Neupínejte se na ideální průběh investice. Vždy mějte několik modelů, jak se investice do nemovitostí může vyvíjet. Např. různé výše nákladů.

Krátkodobý pronájem může v Praze generovat až dvojnásobek toho, co dlouhodobý. Je s tím ale spojená náročná logistika.

U rezidenčních nemovitostí prověřujte funkčnost sítí (obzvláště u starších), časovou angažovanost, kvalifikovanost nájemníka.

Nebojte se u nájemníka zeptat na reference u zaměstnavatele a majitele jeho předchozího bydlení.

[autor id=“10872″]

Investovat do nemovitostí v Praze se vyplatí díky stabilním nájmům nebo pozitivním zákonům pro vlastníky.
 

 

Ceny nemovitostí v ČR jsou nižší než v okolních státech. Dlouhodobě by to tak ale podle nás nemělo zůstat.

Jak úspěšně investovat do nemovitostí? Jsou 3 cesty:
 

 
V průběhu nebo po koupi nemovitosti mějte zajištěnou podporu: makléř, účetní, správa nemovitosti, nebo partner pro rekonstrukci.

Na začátku si rozmyslete strategii, tj. co, za kolik, kde. A pracujte s realistickým financováním.

[autor id=“10932″]

Vývoj ceny zemědělské půdy v ČR v letech 2010 až 2015:

puda investice rust ceny

Zemědělská půda podle mě ještě není na maximu. Investoři jsou ochotni dorovnávat nabídky konkurence, prostor pro růst tedy je.

Cena standardní půdy by měla být 16 až 25 Kč za m² (při návratnosti 40 až 50 let). Na Hané by mohla být až 40 Kč za m² (dnes je 30 Kč).

Zemědělská půda není jako akcie. Je to reálné aktivum. Můžeme se brzy dostat na 20 Kč za m², dál si nedovoluji spekulovat.
 

 
Růst ceny zemědělské půdy v ČR v letech 2010 až 2015:

rust_ceny_pudy

I za ty nejhorší zemědělské pozemky můžete dostat slušný nájem. Dotace kvalitu půdy hodně dorovnávají.

Další neméně zajímavé postřehy jsou vám k dispozici na TWITTERU Investičního webu.

 

Autorem článku je Martin Tesárek

[autor id=“10864″]