Jak správně koupit stavební pozemek pro stavbu rodinného domu

ZPĚT K VÝPISU ČLÁNKŮ

Pokud se letos chystáte koupit stavební pozemek pro stavbu nového rodinného domu anebo jako investiční příležitost, tak zbystřete. Kolem stavebních pozemků totiž koluje řada mýtů a polopravd.

Územní plán

Tak schválně! Jak si ověříte, zda je stavební pozemek skutečně stavební? Velké množství lidí (řekl bych cca 95 %) na tuhle otázku mylně odpoví, že tuto informaci obdrží na katastru nemovitostí. Aby taky ne, když spousta „renomovaných“ webový portálů, blogů a stránek nám radí přesně tohle. Všichni vám řeknou, že pokud si chcete ověřit, zda je pozemek stavební, nebo není, máte se podívat do katastru nemovitostí. Což je ale ten největší omyl, kterého se můžete dopustit, protože o tom, zda je pozemek stavební, či nikoli, nás katastr nemovitostí neinformuje, a ani tomu tak nikdy nebylo. Ale přesto vám to rádoby odborníci budou tvrdit, a proto za mnou pak lidé chodí na prohlídky se slovy: „Pane Tesárku, vy to inzerujete jako stavební pozemek, ale na katastru je napsáno trvalý travní porost.“ Na katastru nemovitostí může být stavební pozemek označen také jako zahrada, vinice, les nebo cokoli dalšího. Ale názvy, které jsem právě vyjmenoval, jsou pouze druhy pozemků a nenapovídají nic o tom, jestli se na pozemku dá stavět, nebo nedá.

Zda je pozemek stavební, zjistíte pouze v územním plánu obce. Takže pokud si chcete být jisti, že si na zakoupeném pozemku můžete postavit svůj vysněný rodinný dům, podívejte se do územního plánu obce. Ten by vám měl poskytnout realitní makléř, ale většinou jsou územní plány také už digitalizované. Není proto nic jednoduššího než napsat do Googlu např. „územní plán Líbeznice“. Zobrazí se vám grafická mapa a z ní už můžete vyčíst, zda je území, na němž se nachází váš pozemek, stavební. Je to opravdu jednoduché, ale v katastru tuto informaci opravdu nenajdete. Hledat pozemek, který by byl v katastru zapsán jako stavební pozemek, je skoro jako hledat jehlu v kupce sena.

Stavební uzávěra

Když už máte před očima územní plán, rovnou si ověřte, zda v obci není nějaká stavební uzávěra. Realitní makléři ani majitelé tuto informaci ve svých inzerátech obvykle neuvádějí, ale je tou nejzásadnější. Pokud byste totiž koupili stavební pozemek s tím, že na něm chcete ještě letos či za rok stavět rodinný dům a co nejdříve v něm začít bydlet, a v obci by platila stavební uzávěra, nemohli byste stavět. Stavební uzávěra většinou vznikne proto, že daná obec roste rychleji, než bylo v minulosti v plánu, a infrastruktury jako škola, školka, komunikace, čistička odpadních vod, zdroj pitné vody atd. přestávají být dostačující. Obec proto vyhlásí na určité období „stop stav“ a nové výstavby povolí až po např. postavení nové komunikace, naddimenzování čističky odpadních vod apod. O stavební uzávěře se můžete dočíst na internetu nebo zavolejte na příslušný stavební úřad.

Regulativy

Každá obec vám v rámci územního plánu určí, jak by vaše budoucí stavba rodinného domu měla vypadat. Pokud si např. vysníte čtyřpatrový dům s plochou pultovou střechou, můžete v některých obcích tvrdě narazit. Regulativy kupříkladu určují, jakou bude mít vaše obydlí střechu, kolik podlaží bude mít vaše budova, jak bude vysoká, jaká bude zastavěnost daného pozemku atd. Nejednou jsem se dokonce setkal s tím, že obec rozhodne o barvě střechy. Pokud byste tedy chtěli stavět hezký moderní, funkcionalistický dům s plochou střechou (popřípadě se sedlovou střechou) v černé barvě, obec vám může v rámci regulativů přikázat použití červené barvy, tak aby se nenarušil ráz obce a okolní krajiny. Regulativy vám mj. nařizují, jak má být dům orientovaný, např. kde má být vjezd na pozemek, pokud s pozemkem nikdo nesousedí (třeba další stavební parcely). Regulativy mají velký vliv na podobu vaší budoucí stavby, a důležitá tak není jen lokalita. Vysníte-li si rodinný dům v Líbeznicích, ale zjistíte, že jsou tam příliš přísné regulativy, můžete vyhodnotit, že je možná lepší poohlédnout se po pozemku v jiné vesnici. Investice do stavebního pozemku je zkrátka složitější než koupě bytu, který si prohlédnete a prověříte jej po právní a technické stránce. U stavebního pozemku, zvláště máte-li určitou představu o tom, jak by měla vypadat budoucí stavba na něm, si musíte vše zjistit už na začátku, abyste později nebyli zklamaní.

Inženýrské sítě

Ověřit si, zda jsou na pozemek přivedené inženýrské sítě – další z rad, kterou najdete na spoustě webových stránek. S touhle určitě souhlasím. Zjistěte si, zda je na pozemku zaveden plyn, elektřina, kanalizace, čistička odpadních vod, osvětlení, zkrátka vše, co potřebujete pro plnohodnotné využívání vašeho budoucího domu. Ale nikdo už vám neporadí ověřit si, zda byly inženýrské sítě v minulosti zkolaudované. Pokud totiž nejsou inženýrské sítě zkolaudované, můžete být v dané obci územním plánem nebo regulativy omezeni natolik, že nebudete moci stavět.
Podělím se s vámi o svou osobní zkušenost. Za Prahou jsme kdysi koupili jedny stavební pozemky, ale zapomněli jsme se podívat, zda byly inženýrské sítě zkolaudované. Zjistili jsme, že developer postavil cestu načerno, a stejně tak čističku odpadních vod, resp. kanalizaci. Obec nic z toho nikdy nezkolaudovala. Bohužel jsme tak v daný okamžik koupili bezcenný pozemek. Naštěstí se developerovi a obci ve spolupráci s dalšími majiteli pozemků podařilo tento nezkolaudovaný stav vyřešit a mohli jsme začít stavět, ale tato komplikace zastavila naše plány asi na rok a půl.
Takže si prověřujte kolaudaci inženýrských sítí na stavebním úřadu či na obci. Jinak se může stát, že koupíte v podstatě bezcenný stavební pozemek, jehož hodnota nebude odpovídat finančním prostředkům, které na něj vynaložíte.

Délka vydání stavebního povolení

K dalšímu bodu opět připojím svou osobní zkušenost, tentokrát ze Sluštic, kde jsem zastupoval klienta při koupi stavebního pozemku. Skoro až náhodou jsme se dozvěděli, že v obci není žádná stavební uzávěra, což byla skvělá zpráva, ale paní na úřadě nám zároveň sdělila, že poslední roky mají tolik žádostí o nová stavební povolení, a přitom tak málo lidí na úřadě, že vydání stavebního povolení zabere nejméně dva roky. A teď si to sečtěte: než koupíte stavební pozemek, fáze hledání trvá třeba tři čtyři měsíce a další dva potrvá, než se stanete majitelem. V tu chvíli začnete řešit projekt, ale stavební firmy v dnešní době nemají moc čas, jsou přetížené a mají naplněné kapacity, takže projekt vám zabere třeba půl rok až rok. Pak budete oběhávat dotčené orgány a stavební úřad, a než získáte stavební povolení, což v tomto konkrétním případě byly dva roky, tak jsme na třech a půl letech. Teprve pak nastane samotná realizace stavby, což potrvá dalších šest měsíců či rok. Od chvíle, kdy jsme koupili stavební pozemek, tak rázem uběhlo čtyři a půl roku. Proto doporučuji se vždy na stavebním úřadě zeptat, jaká je obvyklá délka vydání stavebního povolení. Pokud je vaším cílem bydlet ihned nebo máte investiční záměr „koupím, rychle nechám zhotovit stavební povolení, rychle postavím a rychle prodám se ziskem“, tato skutečnost, o níž však nevíte, by vám mohla investiční plány zkomplikovat.

Uliční čára

Téma, o kterém opět spousta lidí neví a podceňuje jej. V rámci územního plánu může být každý pozemek omezen tzv. uliční čárou. Před touto čárou nesmí stát žádná stavba. Pokud zamýšlíte postavit dům, který bude stát na hranici pozemku a bude v mít vzadu velkou zahradu, můžete být překvapeni, protože uliční čára vás limituje třeba dvaceti metry, kde nesmíte stavět stavbu, pak samotná stavba a až pak zahrada. Vaše zahrada tak může být třeba až o dvacet metrů menší.

Ochranná pásma

Pokud je vaším cílem bydlet někde kousek od lesa nebo od vody, zkrátka idylka, nezapomeňte na ochranná pásma. Například nemůžete stavbu postavit třicet metrů od hranice lesa, pokud se nepletu. Ochranná pásma dále mohou být třeba elektrické rozvody nebo plynovod. U plynovodu může ochranné písmo tvořit až dvě stě metrů. U elektrických drátů by vám nemělo stačit ujištění, že kolem žádné dráty nevidíte, protože některé elektrické dráty mohou vést i pod samotným pozemkem. Doporučuji tedy zjistit si, zda se na vašem pozemku nenacházejí elektrické dráty, které byly v minulosti přemostěné do země. (Poznámka: Omlouvám se, pokud jsem se někde zmýlil v uvedených číslech.)

Doufám, že byl pro vás tento návod, jak správně koupit stavební pozemek pro stavbu rodinného domu, cenný. Při jeho psaní jsem vycházel ze svých zkušeností a praxe. Zapamatujte si, že nejdůležitější před koupí stavebního pozemku je vědět, na co se ptát a co zjišťovat. Napište mi, co před koupí pozemku prověřujete vy a na co kladete důraz.

Pokud chcete jít více do hloubky a chcete tento rok koupit stavební pozemek, tak se podívejte na stránku realitniinvestori.cz/checklisty, kde najdete daleko podrobnější návod. Vše, co jsem se za devět let své praxe naučil, jsem se snažil dát na papír a vytvořil jsem podle mě nejkomplexnější návod na českém realitním trhu, který vám pomůže, abyste při koupi pozemku, ať už pro stavbu rodinného domu, nebo investičního pozemku, neudělali chybu. Je to vlastně seznam 48 věcí, které byste si měli ověřit předtím, než koupíte stavební pozemek. Vše to vede k tomu, abyste neudělali chybu. Abyste zbytečně nekoupili bezcennou věc, abyste nepřišli o peníze a abyste se nezdrželi. Pokud chcete jít více do hloubky a považujete se za obezřetné kupující či realitní investory, podívejte se na stránku, která vám dopomůže ke koupi majetku, jíž nebudete později litovat.