Jak vybrat nájemníka, který bude řádně platit a nebudou s ním problémy?

ZPĚT K VÝPISU ČLÁNKŮ

Pokud mě ještě neznáte, jmenuji se Martin Tesárek a od roku 2010 jsem realitní makléř a od roku 2014 také realitní investor. Za svou realitní kariéru jsem pronajal stovky bytů, a tak bych se s vámi rád podělil o zkušenosti a know-how získané při pronajímání svých bytů a při pronajímání nemovitostí svých klientů.

V tomto článku se společně podíváme se, jak vybrat nájemníka, který bude řádně a včas platit nájemné a nebudou s ním problémy, a na co se při výběru potenciálního nájemníka zaměřit, tak abychom jako majitelé nemovitosti neměli během pronajímání skoro žádné starosti. Snem každého realitního investora je přece mít bezproblémového nájemníka, který vám nevolá, nic potřebuje a každý měsíc vám od něj včas přijdou na účet peníze, nemám pravdu?

Sociální sítě
Pokud vám potenciální nájemník sdělí při prohlídce bytu své jméno, proklepněte si zájemce na sociálních sítích. Z nich se dá kolikrát hodně vyčíst, ať už z jeho statusů, komentářů, či dokonce profilové fotky. Určitě nic nezkazíte tím, když si zájemce vyhledáte na Facebooku, LinkedIn, nebo třeba také Instagramu. Určitě to udělejte, je to zdarma a není špatné už dopředu vědět, kdo se o váš byt uchází.

Google a Seznam
Jméno potenciálního nájemce byste zároveň měli zadat do internetových vyhledávačů Google.cz a Seznam.cz. Můžete třeba zjistit, že zájemce má temnou historii, nebo se naopak dočtete, že má za sebou úspěšné podnikání nebo úspěšnou sportovní kariéru, která dotyčnému vydělala spoustu peněz. V dnešní době se jedná o zcela legitimní způsob, jak si zjistit víc, než co je vám nájemce ochotný o sobě říci při prohlídce bytu.

Centrální evidence exekucí
Tímto bodem už trochu zacházíme do „problematických věcí“, ale jako realitní investoři se snažíme co nejvíce eliminovat potenciálně problémové nájemce. Proto si od něj při prohlídce vyžádejte rodné číslo, která budete potřebovat, chcete-li si danou osobu ověřit v Centrální evidenci exekucí. Tu najdete na stránce www.ceecr.cz. Služba je zpoplatněná, ale není ani úplně drahá (60 Kč za jeden dotaz).

Tady zjistíte, zdali má potenciální nájemníka nějakou exekuci. Případně můžete tento krok vyžadovat po samotném zájemci o byt.

„Pokud máte zájem o můj byt, vyjeďte mi záznam z Centrální evidence exekucí a prokažte mi, že nemáte žádnou exekuci.“

Ale je potřeba zdůraznit, že v evidenci mohou být i drobné záznamy – někdo např. nezaplatil za telefon nebo v minulosti dostal pokutu u MHD, o které nevěděl, a nastřádaly se mu tam penále. Zápis v Centrální evidenci exekucí tak nemusí nic vypovídat o budoucí bonitě nájemníka. Záznam v CEE by neměl automaticky znamenat odmítnutí zájemce, kterého byste se naopak mohli na daný záznam zeptat a nechat ho, ať se tuto skutečnost pokusí vysvětlit.

Insolvenční rejstřík
Záznam na stránce www.insolvencni-rejstrik.cz je na rozdíl od předchozí databáze zdarma. Opět je potřeba znát identifikační údaje, tedy ideálně rodné číslo dotyčného zájemce o byt. Pak už stačí jen pár vteřin a dozvíte se, zda potenciální nájemce náhodou není v insolvenci.

Obchodní rejstřík
Při hledání na Googlu nebo Seznamu jste možná našli něco o podnikatelské historii zájemce, např. že je živnostník nebo že vlastní nějakou firmu. Pak byste se měli podívat na stránku Veřejný rejstřík a Sbírka listin na adrese www.or.justice.cz a podívat se na záznamy firem, ve kterých potenciální nájemník figuruje. Můžete se tak mj. dozvědět, zda není na onu firmu uvalen exekuční příkaz či zda není v insolvenci. Tato služba je zdarma.

Trestní rejstřík
U tohoto bodu si bohužel potřebné podklady nedokážete obstarat vy sami. Musíte požádat potenciálního nájemníka, aby zašel na Czech POINT, dostupný prakticky na každé pobočce České pošty, a nechal si za cca stokorunu zhotovit výpis z trestního rejstříku. Tak vám prokáže, že nemá v trestním rejstříku žádný pozitivní záznam.

Osoby hledané Policií ČR
Tato evidence je zcela zdarma a najdete ji na tomto odkaze. Stačí do ní vložit celé jméno zájemce a k tomu pár dalších věcí, které o něm víte, a zjistíte, jestli tato osoba náhodou není v hledáčku policie. Osobu hledanou Policií ČR byste zcela jistě ve svém bytě coby nájemce nechtěli.

Mapy.cz
Bod, o kterém skoro nikdo neví, a tím pádem jej všichni podceňují. Dejme tomu, že vám zájemce o byt řekne, že má trvalé bydliště v ulici Mělnická 43 v Líbeznicích. Pokud se nepodíváte na Mapy.cz, nezjistíte, že na adrese Mělnická 43, Líbeznice se nachází obecní úřad, a to už by pro vás měl být varovný signál. Zájemce o byt má trvalé bydliště na obecním úřadě, což zpravidla mívají lidé s finančními a existenčními problémy. Doporučuji, abyste si pokaždé prostřednictvím Mapy.cz ověřili, zda váš potenciální nájemník nemá bydliště na obecním úřadě.

Veřejné dluhy u zdravotních pojišťoven
V České republice jsou tři zdravotní pojišťovny, které zveřejňují seznam svých neplatičů. První z nich je Oborová zdravotní pojišťovna, která zveřejňuje jména neplatičů s dluhy nad 10 tisíc korun. Zdravotní pojišťovna ministerstva vnitra eviduje dlužníky nad 100 tisíc korun. A u Všeobecné zdravotní pojišťovny jsou evidovány dluhy nad 300 tisíc korun (je zajímavé, že pojišťovna eviduje těchto dlužníků nad 7 tisíc, což není úplně malé číslo). I takto si můžete nájemníka prověřit a zjistit o něm víc, než co se o něm dozvíte při prohlídce bytu.
 

Na závěr se s vámi podělím o tři doporučení, která zakládám na zkušenosti z praxe.

První doporučení: od každého nájemníka si vyžádejte občanský průkaz. Jednou se mi stalo, že jsem právě tento krok zanedbal a před vyplněním nájemní smlouvy jsem si nezkontroloval občanský průkaz nájemkyně. A jak to tak bývá, okamžitě nastal problém, protože paní se nejmenovala tak, jak nám sdělila, a samozřejmě to byla neplatička, kterou jsme pak z bytu dostávali asi tři měsíce. Proto si od každého vyžádejte občanský průkaz a ideálně si jej naskenujte či ofoťte – k tomu už sice potřebujete svolení dotyčného, ale jde-li o solventního zájemce, neměl by s tím mít problém.

Druhé doporučení: byť jsem vám na předchozích řádcích poskytnul devět způsobů, jakými můžete prověřit potenciálního nájemníka, často je výběr toho správného zkrátka otázkou citu. Můžete narazit na zájemce, který úspěšně projde všemi výše popsanými body, ale pak přijde na první prohlídku o čtvrt hodiny pozdě, nezvedá vám telefon nebo neodpovídá na e-maily. Je jen na vás coby investorech, zda chcete jít do byznysového vztahu s někým, s kým se vám špatně komunikuje. Často říkám, že vrcholový manažer s platem 150 tisíc měsíčně a služebním vozem může vypadat jako ideální nájemník, který by neměl mít problémy s placením, ale kolikrát se může jednat o toho nejhoršího nájemníka, protože nikdy nevíte, kdy o tu skvěle placenou práci přijde. Nevíte, zda se mu bude dařit za půl roku nebo zda nedostane práci v zahraničí, kam se z vašeho bytu odstěhuje, aniž by cokoliv řešil.

Na druhou stranu lidé s průměrným či podprůměrným platem, kteří mají třeba jednu drobnou exekuci, mohou být ohromně vděční, že jste jim dali svůj byt k dispozici, a tak budou platit s předstihem. Veškeré možné opravy, třeba i ty větší, si budou řešit sami, protože nájemce bude kupříkladu dělník, který nebude mít problém vyměnit žárovku nebo opravit plynový kotel. Naproti tomu vrcholový manažer nemusí být až tak manuálně zručný, a proto se bude s každým problémem ihned obracet na vás. Dbejte proto na dojem, který z daného zájemce o byt máte. A pamatujte, že ten, s kým nejsou na začátku problémy, nemusí vždy v budoucnosti být bezproblémový nájemník.

Třetí doporučení: pokud se vám bude nájemník při podpisu nájemní smlouvy vymlouvat na to, že zrovna nemá přístup k bankovnímu účtu, že mu nepřišly peníze nebo že je někomu půjčil, zkrátka že nemá na zaplacení prvního nájemného či jistoty (dříve se jí říkalo kauce), tak zbystřete! Na základě vlastních zkušeností vám radím, že když někdo nemá na uhrazení prvního nájmu, byť je to vrcholový manažer nebo člověk, který tvrdí, že vydělává stovky tisíc, nepodepisujte s ním smlouvu dřív, než vám uhradí tuto první platbu. Protože kdo se vymlouvá na začátku, pravděpodobně se bude vymlouvat i o měsíc později, o dva, o tři atd. Jsem přesvědčen, že vaším cílem coby realitních investorů je pronajímat byty solventním nájemníkům, se kterými nebudou problémy.

Věřím, že vám tento návod pomohl. Zdůrazňuji, že ne vždy musíte prověřovat vše. Vždy říkám, že je lepší mít seznam 11 kroků a splnit tento seznam z 80 % než mít seznam o třech krocích a splnit 100 %. Je jen na vás, co vše budete brát v potaz a co budete u budoucího nájemníka prověřovat. Tento návod rozhodně není definitivní. Možná vy jako zkušení investoři kladete důraz na jiné prověřovací metody, proto budu rád, pokud se v komentářích pod YouTube videem podělíte o své zkušenosti a názory.