Kupní smlouva dle nového občanského zákoníku

Po 39 letech vychází v platnost nový občanský zákoník. Nový občanský zákoník (NOZ) nevznikl ze dne na den, ale byl připravován 11 let, na základě rozhodnutí tehdejšího ministra spravedlnosti Otakara Motejla ve vládě premiéra Miloše Zemana. NOZ obsahuje přes 3.000 paragrafů. Nový občanský zákoník se označuje jako norma, která provází každého od narození až do smrti.  „Je to, jako by tu začal platit úplně jiný zákoník, třeba portugalský,“ připodobnil současnou změnu právník Petr Čech.

Nový občanský zákoník budou ještě nějaký čas doprovázet nejasnosti, zmatky a až čas ukáže, zda změny byly ku prospěchu nás obyčejných lidí.

Jaké konkrétní změny nás čekají v pozici kupujících, nebo prodávajících? Začneme tím nejdůležitějším a tím je kupní smlouva, bez které se to zkrátka neobejde.

1.KUPNÍ SMLOUVA

• Kupní smlouva je v současné době svěřena jak obchodnímu, tak i občanskému zákoníku.
• Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu (§ 2079 odst. 1 NOZ).
• NOZ obsahuje zvláštní ustanovení o skrytých vadách stavby spojené se zemí pevným základem.
• Pokud kupující prodávajícímu neoznámí skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2129 odst. 2 NOZ).

 

1.1 Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Nový občanský zákoník (ve zkratce NOZ) zpřesňuje a rozšiřuje vedlejší ujednání při kupní smlouvě (§ 2132 – 2157 NOZ). Z obchodního zákoníku (§ 471 – 475) přebírá úpravu koupě na zkoušku a cenové doložky. NOZ nově počítá s výhradou zpětného prodeje a výhradou lepšího kupce.

Strany si mohou v kupní smlouvě sjednat tato vedlejší ujednání:

• Výhradu vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ)
• Výhradu zpětné koupě (§ 2135 – 2138 NOZ)
• Výhradu zpětného prodeje (§ 2139 NOZ)
• Předkupní právo (§ 2140 – 2149 NOZ)
• Koupi na zkoušku (§ 2150 – 2151 NOZ)
• Výhradu lepšího kupce (§ 2152 – 2153 NOZ)
• Cenovou doložku (§ 2154 – 2156 NOZ)
• Jiná vedlejší ujednání (§ 2157 NOZ)

 

1.1.1 Výhrada vlastnického práva

• Výhrada vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ) je písemné ujednání mezi kupujícím a prodávajícím, že kupující nabude vlastnické právo k prodávané věci až po jejím úplném zaplacení.
• Prodávající může při prodlení s platbou snadno uplatnit právo na vydání věci z titulu ochrany vlastnického práva.
• Nebezpečí škody na věci na kupujícího přechází již jejím převzetím.
• Sjednáním výhrady vlastnického práva není odběratel, kupující mimo jiné oprávněn věc dále prodat, jinak se vystavuje trestnímu stíhání za zpronevěru.

V PRAXI: Výhradu vlastnického prává bude vyžadovat prodávající strana; ze strachu, aby neprodala nemovitost, bez zaplacení plné kupní ceny. Tuto obavu zcela běžně řeší zaplacení kupní ceny do úschovy třetí strany (advokát, notář, banka). Kdy podepsáné kupní smlouvy jsou v úschově a na katastr nemovitostí jsou vloženy až po zaplacení plné kupní ceny právě do úschovy. Výhradu vlastnického práva při použití úschovy a správného nastavení procesu obchodního případu není třeba vyžadovat.

 

1.1.2 Výhrada zpětné koupě

• Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu (§ 2135 odst. 1 NOZ).
• Výhradu zpětné koupě lze uplatnit jak na věc movitou, tak na věc nemovitou (byt, dům, pozemek).
• Součaná právní úprava nevyžaduje písemnou formu ujednání.
• Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí u nemovité věci lhůta 10 let (pokud se smluvní strany nedohodnou jinak).

V PRAXI: Pokud kupující kupuje nemovitost a hodlá nemovitost využívat: bydlet, pronajímat, nebo ji jednoho dne prodat, na toto ujednání prodávajícího nemůže přistoupit!

 

1.1.3 Výhrada zpětného prodeje

• Pro výhradu zpětného prodeje se využívají obdobné ujednání jako o výhrady zpětné koupě ( (§ 2139 NOZ).

V PRAXI: Kupující si vyžádá, kdykoli ve stanovené lhůtě prodat prodávajícímu zpět nemovitost a získat i zpět kupní cenu. Pokud prodávající prodává nemovitost a je rozhodnutý prodat, na toto ujednání kupujícího nikdy nepřistoupí!

 

1.1.4 Koupě na zkoušku

• Ten, kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí (§ 2150 odst. 1 NOZ).
• Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zkušební doba dle dosavadní právní úpravy obchodního zákoníku (§ 471) činila tři měsíce od uzavření smlouvy.
• Pokud kupující neodmítne věc ve zkušební době, má se za to, že ji schválil (§ 2151 odst. 2 NOZ).
• Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal.

V PRAXI: Jako kupující, budete možná toto ujednání po prodávajícím vyžadovat. Jako prodávající, ale budete zásadně proti. Raději dáte přednost kupujícímu, který chce opravdu koupit a od kterého neočekáváte, že vám po roce užívání nemovitosti koupi neschválí.

 

1.1.5 Výhrada lepšího kupce

• Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Lhůta činí u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy (§ 2152 odst. 1 NOZ).
• Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát například přednost novému kupci, ačkoli první nabízí vyšší cenu (§ 2152 odst. 2 NOZ).

V PRAXI: Tentokrát se role obrací. Z pozice prodávajícího je to velice lákavé ujednání. Svou nemovitost prodáte dnes za 1 mil. Kč, ale v dalších 12 měsících jí budete dál inzerovat a nabízet. Pokud najdete kupce, který je ochoten zaplatit 1.2 mil. Kč, dáte přednost ve stanovené lhůtě lepšímu kupci a od původní kupní smlouvy odstoupíte. Z pozice kupujícího tento bod nejspíš rezolutně odmítnete a raději koupíte jinou nemovitost, u které prodávající nevyžaduje toto ujednání.

 

1.1.6 Předkupní právo

• U předkupního práva jsou stranami předkupník a koupěchtivý. Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat koupěchtivému (§ 2140 odst. 1 NOZ).
• Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne (§ 2148 odst. 1 NOZ).
• Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 2147 odst. 1 NOZ). Tak jako dle dosavadní právní úpravy může být výhrada předkupního práva sjednána jako právo věcné.
• Výhrada předkupního práva zavazuje dědice (§ 2142 NOZ), oproti tomu dle dosavadní právní úpravy předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby (§ 604 OZ).

 

Stavba je součástí pozemku

• NOZ se navrací k zásadě superficies solo cedit, podle níž povrch ustupuje pozemku. Tato zásada jinými slovy znamená, že stavba je součástí pozemku.
• Pokud bude ke dni 1. ledna 2014 vlastník pozemku totožný s vlastníkem stavby, pak se stavba stane součástí pozemku přímo ze zákona.
• Pokud však bude stavba v rukou vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, nestane se stavba (§ 3055 odst. 1 NOZ) dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku a bude nadále nemovitou věcí.
• Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít vlastník stavby prodat svou stavbu, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k odkoupení.
• Naopak, bude-li chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude mít tutéž povinnost vůči vlastníkovi stavby. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem (tedy vlastníkem stavby nebo pozemku) využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále. Bude-li ovšem předkupní právo využito, dojde k právnímu spojení obou věcí, kdy stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne.

 kupní smlouva na nemovitost podle noz

Autorem článku je Martin Tesárek