Realitní snídaně č. 6 – Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti

ZPĚT K VÝPISU ČLÁNKŮ

V červenci tohoto roku jsme si řekli, že je třeba pokračovat v tom, co jsem v roce 2013 načali. Je třeba natočit další realitní snídani! Téma dnešní snídaně jsou POVINNOSTI PRODÁVAJÍCÍHO PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI (BYTU, DOMU).

Vyhověli jsme i vám, kteří dáváte přednost čtení, před sledováním videa a tak je pro vás pod videem připraven přepis našeho červencového rozhovoru, který jsme načali v kavárně Bistro Proti Proudu a dokončili v Kaizlových sadech v Karlíně.

Jaké povinnosti má prodávající při prodeji nemovitosti vůči státu?

 

Rezervační smlouva

Dnes se podíváme na formální stránky prodeje a koupě nemovitosti, na kterých se dá v případě neinformovanosti udělat spoustu chyb. Ať už prodáváte nemovitost sami nebo využíváte pomoc realitní kanceláře, naše rady směřují pro všechny, kteří chtějí mít přehled ve všech podstatných krocích.  V případě, že využijete pomoci realitní kanceláře, první věc, která prodávajícího čeká při nalezení kupujícího, je standardně rezervační smlouva. Pokud prodáváte nemovitost sami, lze tuto rezervační smlouvu přeskočit, nicméně bez ní nemáte žádný závazný dokument, kterým by kupující stvrdil svůj souhlas s kupní cenou, za kterou nemovitost koupí.

 

Kupní smlouva

Dalším důležitým dokumentem na celém prodeji, je kupní smlouva. Na co byste si měli dát pozor, je správně specifikovaný předmět převodu a pokud  prodáváte nemovitost sami bez pomoci realitní kanceláře, doporučujeme vyhledat kvalitní právní pomoc, na které není radno šetřit. Právník Vám správně pomůže převést nemovitost a vyvaruje se chyb, se kterými byste mohli přijít o Vaší nemovitost nebo peníze.

 

Úschova finančních prostředků

Bez úschovy peněz se neobejdete. Jsou tři různé možnosti, kde lze peníze uschovat. Můžete využít úschovy u advokáta, u notáře nebo u banky. Nabízí se ještě čtvrtá možnost, a to úschovy u realitní kanceláře. Ovšem tuto variantu nedoporučujeme. My sami bychom takovéto peníze nepřijali – je lepší mít peníze na neutrální půdě.

 

Průkaz energetické náročnosti budovy

Každý prodávající má povinnost mít vyhotovený energetický štítek budovy. Pokud toto prodávající nebude mít už v samotné inzerci, tak nejpozději při podpisech kupní smlouvy, by měl kupujícímu předložit energetický průkaz. Je možné tento průzkaz nahradit, ale jsou tam určité výjimky. Například doložením třech vyúčtování energií za poslední tři roky.

Tato novela se však stále mění, takže je možné, že začátkem příštího roku bude všechno zase jinak… Ceny průkazu energetické náročnosti budovy se pohybují od tří tisíc korun, do patnácti tisíc korun. Záleží, o jak velkou budovu jde. Průkaz energetické náročnosti se však netýká samostatného bytu v rámci bytového domu. Jsou zde i další vyjímky a ty jsou například u domů postavených před rokem 1947, stejně tak u domů, kde je podlahová plocha menší než padesát metrů čtverečních.

Průkaz energetické náročnosti budovy necháváme zpracovávat externí firmou. Není povinnost prodávajícího si přes makléře tuto službu zařídit. Čekání na vyhotovení trvá zhruba dva až tři týdny.

Více o energetických průkazech v našem článku: PŘEČÍST ČLÁNEK S NÁZVEM PARADOX JMÉNEM PENB.

 

Návrh na vklad

Jeden z dokumentů, na který se často zapomíná, je návrh na vklad. Je to cosi jako průvodní dopis ke každé smlouvě, kterou vkládáte do katastru. V podstatě je tam uvedeno to samé jako v kupní smlouvě (specifikace nemovitosti, prodávající, kupující…). Bez návrhu na vklad vlastnického práva, Vám katastr smlouvu nepříjme.

 

Ochranná lhůta

V okamžiku, kdy podáte návrh na vklad společně s jakoukoli smlouvou na katastr nemovitostí, započne ochranná lhůta 20 dnů. V praxi to znamená, že vy dnes podáte návrh na vklad a až jednadvacátý den na tom začnou na katastru pracovat. Zákonné lhůty se pohybují kolem třiceti dnů. V Praze trvá zápis zhruba 25-30 dnů a naopak v menších městech za Prahou zapsání může trvat do pěti až deseti dnů po ochrané lhůtě. Ochranná lhůta slouží k tomu, aby v této době mohl prodávající převzít z pošty doporučený dopis s oznámením o aktivním vkladovém řízení. Slouží také proto, aby nedocházelo k falšování smluv a aby lidé nepřicházeli o nemovitosti bez jejich vědomí. Více na toto téma v článku: PŘEČÍST ČLÁNEK S NÁZVEM O 20 DNŮ DÉLE.

 

Předání nemovitosti

Katastr nemovitosti nám zapsal vlastnické právo a kupující se stal novým vlastníkem. Nyní přichází na řadu předání nemovitosti.

Prodávajícímu je doručeno tzv. vyrozumnění o vkladu. Jedná se o dokument vystavený katastrem, ve kterém je napsaný původní a změněný stav. Tento dokument uschovejte, budete ho potřebovat pro daňové přiznání.

Předání nemovitosti musí být stvrzeno podpisem, nikoli ústní formou. K tomu je potřeba tzv. předávací protokol. Jedná se o jednoduchý dokument, kde je sepsána předávaná nemovitost a uvádějí se zde stavy měřičů energií jako je elektřina, voda, plyn, popřípadě topení s kalorimetry. V protokolu je dále zapsán i stav dané nemovitosti při předání včetně případného, předem domluveného ponechaného vybavení. Kupující má právo nepřevzít nemovitost, dokud nebude dovedena do stavu, na kterém se s prodávajícím domluvili.

 

Převod médií

Elektřina a plyn jsou média, která jsou uvedená na konkrétního majitele. Naopak třeba voda a topení jsou vedeny na společenství vlastníků, případně družstva.

Prodávající by měl zajít s předávacím potokolem na danou elektrárnu a plynárnu a tato příslušná média nechat převést. Lze tento převod provést i elektronicky přímo na stránkách příslušného poskytovatele energií a to třeba rovnou u předání nemovitosti s kupujícím. Příslušný formulář pak můžete zaslat dodavateli i elektronicky, či doporučeně poštou.

 

Povinnosti vůči státu

Do tří měsíců od provedení vkladu vlastnického práva, by mělo být podané daňové přiznání na daň z nabytí nemovitosti. Státu se zaplatí 4% převážně z kupní ceny nemovitosti. Od začátku letošního roku není povinností vyhotovovat znalecký posudek. Simulují ho formuláře, které naleznete na webu jednotlivých finančních úřadů. Je to však poměrně náročné na znalost spousty věcí, jako je stáří budovy, kdy a z jakého důvodu se na nemovitosti konaly rekonstrukce, zda je budova v povodňové zóně apod. Pravděpodobně ne všechny informace budete znát a občas není o nic více nápomocen ani předseda družstva. V dalším případě si můžete najmout znalce, který ohodnotí nemovitost, zpracuje znalecký posudek, za který zaplatíte a ten se stane přílohou daňového přiznání podanému patřičnému finančnímu úřadu. Posudek na byt stojí cca 2000 Kč, na dům kolem 5000 kč. Záleží na odhadci. Zpravidla dává více výtisků, takže si jeden můžete ponechat. K daňovému přiznání na daň z nabití nemovitosti,  kromě kupní smlouvy a vyplňeného daňového přiznání, patří ještě vyrozumění o vkladu, které prodávajícímu i kupujícímu dorazilo poštou.

Do loňského roku bylo povinné platit daň výhradně na prodávajícím. Povinnost určitým způsobem zůstala, nicméně v zákoně přibylo: „…pokud se nedohodnou jinak”. Kupující tedy tuto povinnost může převzít, daňové přiznání zhotovit a daň zaplatit ze svého. Ze zákona však tato povinnost zůstává nadále na prodávajícím (platí pro rok 2015, v roce 2016 zřejmě dojde ke změně a povinnost připadne na kupujícího).

I když se jedná o daň z nabytí nemovitosti, poplatníkem je prodávající. Jsou tu nicméně úvahy, že tato daň by měla připadnout na kupujícího, což však zatím nebylo schváleno. Pokud by prodávající nezaplatil, povinnost zaplatit daň připadá na kupujícího, který je v této situaci ručitelem. Z tohoto důvodu fungují již zmiňované úschovy finančních prostředků.  Na základě předloženého daňového přiznání s razítkem finančního úřadu, uschovatel peněz pošle 4% státu a tím je daň zaplacena.

Veškeré formuláře naleznete na webu finančního úřadu. I pro tento úkon lze najmout jakoukoli nezávislou účetní, která Vám vše za pár set korun, na základě předložené kupní smlouvy, přiznání ráda vypracuje.

Více na toto téma v našem článku: PŘEČÍST ČLÁNEK S NÁZVEM NEJČASTĚJŠI OTÁZKY K DANI Z NABYTÍ NEMOVITOSTI

 

Povinnosti kupujícího

Nejen prodávajícího, ale také kupujícího se týká několik podstatných povinností. Vy jako kupující máte například povinnost do ledna následujícího roku od koupě nemovitosti, podat daňové přiznání na daň z nemovitosti, kterou budete platit každý rok do konce května, každého kalendářního roku. Na základě daňového přiznání na daň z nemovitosti, Vám bude vyměřena částka, kterou budete pravidelně platit. V případě nezaplacení Vám finanční úřad může naúčtovat penále. Lze si na to opět pro pořádek najmout nezávislou účetní.

 

Daň z příjmu

Kdy se platí z prodeje daň z příjmu a existují zde nějaká osvobození?

Osvobození existují dvě. Pokud nemovitost, kterou prodáváte, vlastníte pět let, tak jste osvobozeni od daně z příjmu. Druhou podmínkou je, že v té nemovitosti musíte mít minimálně dva roky trvalé bydliště. Pokud se Vás toto netýká, musíte platit daň z příjmu. Jedná se pouze o rozdíl mezi nákupní cenou (teoreticky milion) a prodejní cenou za rok a půl (milion a půl). Čili z částky 500 000 Kč platíte daň z příjmu. Fyzických osob se v tomto případě týká 15% z dané částky a osob právnických se týká 19%. Toto platí pro případ, že nemovitost koupíte. V případě, že nemovitost zdědíte, se tato ochraná lhůta sčítá s dobou vlastnictví  zemřelého. Pokud tedy například Váš otec bude děděnou nemovitost vlastnit 20 let, znamená to, že daň z příjmu platit nebudete. Stačí Vám tedy pouze vědět, jak dlouho vlastník před Vámi měl nájemní smlouvu s družstvem nebo jak dlouho danou nemovitost vlastnil.
Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti, bytu i domu: rezervační smlouva, kupní smlouva, návrh