Pokud jste milovníky slova psaného nad mluveným, pokračujte ve čtení. Celý náš květnový rozhovor jsem pro vás přeložili.
Martin: Na začátek bych zmínil několik případů, které jsem v letoším roce realizoval. Ve Frýdecké ulici jsem prodával byt 3+1, klienti ho koupili v roce 2011 za 1 660 000 Kč a po pěti letech jsme nemovitost prodali za 2 800 000 Kč. Je potřeba říci, že v bytě neproběhla žádná rekonstrukce, čili výdělek 1 140 000 Kč, byl zapříčiněn pouze růstem realitního trhu. Určitě i ty Eliško, máš několik příkladů, které by demonstrovaly růst cen na současném realitním trhu.
Eliška: Já jsem prodala v minulých dvou týdnech dvě nemovitosti, kde vznikl v obou případech docela značný zisk. První nemovitost se koupila před necelými dvěma lety v Libni, na Praze 8, za 1 650 000 Kč a nyní se prodala za 2 700 000. Tento prodej trval dva dny a to se zájemce nebyl ani osobně v bytě podívat. Druhá nemovitost byla na Praze 6, kterou její majitelé koupili před šesti lety za 3 900 000 Kč, a nyní byla prodaná během dvou prohlídek za 4 700 000 Kč.
Martin: Sepsal jsem si další příklady, které tu mám z letošního roku. Majitelka koupila v roce 2004 nemovitost ve Wiedermannově ulici za 1 560 000 Kč a prodala ho v letošním roce za 2 620 000 Kč. Byl tam tedy zisk přes milion korun, i když se jednalo o delší období, avšak byt nebyl ani rekonstruován a šlo tam v podstatě opravdu o to, že majitelka koupila v dobrém roce, za dobré peníze a v podstatě i v dobrém roce nemovitost prodala. Když se podíváme na nárůst hodnoty nemovitosti, tak u prvního případu ve Frýdecké ulici, šlo o cca. 68% za celé období a roční nárůst se pohybuje kolem 13%. Byt z tvého příkladu v Libni činí nárůst 21% a roční nárůst se pohybuje na 5%. Myslím, že ty ceny demonstrují živost trhu, jeho růst, vysokou poptávku a nedostatek nemovitostí. Investice do nemovitostí je pro lidi zajímavá a určitě si myslím, že se dá investovat v každé době, i když neříkám, že zde nejsou určitá rizika.
Eliška: Hlavně si myslím, že nyní není až tak důležitý stav té nemovitosti. Zapomněla jsem zmínit jeden příklad prodeje. Paní koupila před deseti lety byt na Bohdalci, což není úplně vyhledávaná lokalita a tenkrát ho koupila jako novostavbu za 1 500 000 Kč. Nemovitost měla 31 m² i s balkonem a o necelých deset let později se prodal za 2 100 000 Kč a to za tu dobu v bytě neproběhla žádná rekonstrukce. Opravdu nezáleží v dnešní době, zda je byt po rekonstrukci nebo se od pořízení nemovitosti udály nějaké změny.
Martin: Jak ty vnímáš aktuální pražský realitní trh?
Eliška: Říkám tomu, že prodává každý kdo co má a kupuje každý cokoliv za cokoliv. Pokud máte dobrou nemovitost, tak můžete mít třeba i za dva dny prodáno. My jsme začínali s prodejem realit v době, kdy se prodávalo velmi těžko, klienti nevěděli, zda využijí realitní kancelář nebo budou prodávat sami, či jestli vůbec. Teď mi přijde, že je to obráceně. Na prohlídkách je veliký zájem o nemovitosti a nakonec se ještě hádáš o to, jestli cena bude vyšší, než za jakou to nabízíš.
Martin: Přesně tak. K tomu mám příklad z Rozšířené ulice, kde jsme začali inzerovat 3+kk v panelovém domě za 2 700 000 Kč, veškeré mé zkušenosti a realizované ceny v okolí mi říkaly, že je to maximální cena, za kterou můžeme byt prodat. Ale i přesto jsem měl více zájemců, takže jsme se nakonec licitací dostali na 2 850 000 Kč. Podobný případ se mi stal, když jsem před měsícem prodával svůj byt, který jsem opět nijak nerekonstruoval. Říkal jsem si, že ho zkusím prodat za 2 500 000 Kč, ale poté co jsem ho nafotil, přehodnotil jsem názor a řekl jsem si, že zkusím 2 700 000 Kč, nakonec jsem zkusil při vkládání do inzerce ještě cenu navýšit na 2 890 000 Kč, protože jsem si říkal, že slevit můžu kdykoli. Po třech dnech jsem měl osm prohlídek, z toho tři vážné zájemce, z nichž dva měli hotovost. Po třech dnech byl můj byt tedy prodán o 920 000 Kč více, než jsem ho před třemi lety kupoval, protože tato doba a nálada realitního trhu, zvedla cenu mé nemovitosti.
Eliška: Já mám také nyní klienty, kteří koupili nemovitost na Stodůlkách před necelými dvěma lety. V mezičase se rozešli a nemovitost prodávali. Původně ji koupili za 1 850 000 Kč a udělali svépomocí rekonstrukci do 100 000 Kč. Byt jsme prodali za 2 700 000 Kč již na druhé prohlídce, to znamená do hodiny od první prohlídky. Když jsem klientům říkala, za kolik to budeme nabízet, tak mi nechtěli věřit, protože říkali, že si mysleli, že se nemovitost prodá maximálně za 2 300 000 Kč. Po prodeji volalo asi ještě dalších deset zájemců. Ceny tedy rostou, nicméně lidé stále kupují, takže jak říkám, „cokoliv za cokoliv“.
Martin: Řekli jsme si na příkladech, že ceny nemovitostí rostou. Souhlasíš se mnou, že je nedostatek kvalitních nabídek?
Eliška: Souhlasím a setkávám se s tím u svých klientů poměrně často. Moji klienti tvrdí, že mají problém sehnat větší rodinnou nemovitost a že nemovitosti od 70 m² a výše, téměř nejsou.
Martin: Včera jsem se bavil s našim kolegou realitním makléřem Petrem Vomastkem a ten mi řekl, že jeho klienti vnímají nedostatek bytů 1+kk a 2+kk na Praze 6. A opravdu, když jsem se podíval do inzerce, tak aktuálně na inzertních serverech, pokud se bavíme o menších cihlových bytech v Dejvicích, je aktuálně devět nabídek, což je neskutečně malé číslo. Z toho několik bytů byly novostavby, které se teprve realizují, což jsou tak zvané „prodeje z papíru“, které po ekonomické krizi měli developeři problém prodávat a naopak dnes prodávají byty závratnou rychlostí. Když zmíníme náš prodej developerského projektu „Levné byty Žižkov“, tak tam jsme v minulém roce na jaře rezervovali 21 bytů za 20 dnů a posledních 9 bytů se prodalo za měsíc.
Eliška: Ano a nutno říci, že byty 1+kk byly pryč během jednoho týdne.
Martin: Cenově jsme se tam pohybovali někde kolem 50 000 Kč za m² bytu před rekonstrukcí, bytu po rekonstrukci kolem 58 000 Kč a ty sama jsi tam koupila také jeden byt. Zkus říct, kdybys ten svůj byt prodávala dnes, za jakou částku si myslíš, že bys ho mohla prodat?
Eliška: Já se shodou okolností chystám zrovna prodávat. Koupila jsem svůj byt před rekonstrukcí za 1 380 000 Kč, 27 m² plus balkon a sklepní kóje. Cca. 100 000 Kč jsem dala do rekonstrukce, jako jsou rozvody, nová koupelna, podlaha, stěrky apod. Nyní byt budu prodávat kolem 2 100 000 Kč. Sice byty 1+kk v Praze jsou, ale je zase rapidní nedostatek bytů 1+kk i s balkonem, například na Žižkově, když jsem se dívala minulý týden, nebyl žádný.
Martin: Takže očekáváš, že po půl roce od koupě, kdy ti hypotéku splácela nájemnice a nepočítáme-li peníze vložené za rekonstrukci, můžeš utržit kolem půl milionu korun? Myslíš si, že to bylo dané tím, že jsi ho velice dobře koupila nebo je to vývojem realitního trhu?
Eliška: Rozhodně jsem nečekala takový nárůst za půl roku od koupi bytu. Původně jsem si myslela, že ho budu prodávat kolem 1 700 000 Kč. Kupovala jsem ho s myšlenkou, že se zrekonstruuje a že zisk, se kterým mohu počítat, bude zhruba 200 000 Kč. Nečekala jsem, že takový „malobyt“ se může prodat přes dva miliony korun.
Martin: Napadá mě ještě trend posledních pár let, kdy developeři realizují menší a menší bytové jednotky, kolem 20 – 25 m², protože na těchto bytech jsou schopni vydělat více na jednom m², než u větších bytů 2+kk, 3+kk nebo 4+kk.
Eliška: Na tyto byty samozřejmě dosáhne hypotékou povětšinou každý, kdo vydělává přes 20 000 Kč čistého, takže si může dovolit koupit i 2+kk. Samozřejmě 3+kk v novostavbě nebo byt po rekonstrukci se bude pohybovat přes 4 000 000 Kč a na to už jen tak někdo bonitně nedosáhne. Tento trend vidím v rychlosti rozprodeje u developerů.
Martin: Navíc byty 1+kk nejsou ty byty, které lidi znají ve velikosti alespoň 35 m², ale jsou to opravdu menší a menší byty. Tlak na konečnou cenu je tak velký, že se aktuálně prodávají byty, které mají v rozmezí 20-25 m², čili ta skutečná velikost plochy pokoje, když odpočtu koupelnu a chodu, je velmi malá, a to kolem 16 m².
Eliška: Zúčastnila jsem se dražby Městské části Prahy 4 ve výběrovém řízení na dva byty. Jeden byt v přízemí měl 24 m² plus 7 m² byla lodžie. Byt byl před kompletní rekonstrukcí, čili s umakartovým jádrem a začínalo se s dražbou někde kolem 900 000 Kč. Tipovala jsem, že se prodá cca. za 1 300 000 Kč, ale ten byt se absolutně neočekávaně vydražil za 1 680 000 Kč a to kupující navíc platil ještě daň z nabití.
Martin: To je další paradox v dnešní době, že se byty v dražbě prodávají za vyšší než tržní cenu, ale to by bylo na další téma. Co si myslíš o tom, že lidé investují beze strachu, možná i bez rozumu? Co bude za pět let, až úrokové sazby půjdou nahoru a změní se jim fixace?
Eliška: Lidé asi nepředpokládají, že úrokové sazby půjdou až tak rychle. Propad úrokových sazeb začal někdy před dvěma a půl lety. Když jsem kupovala v roce 2012 byt, tak byla úroková sazba za 3,99% a to tenkrát byly úrokové sazby kolem 4,5%. V současné době se dostaneš na 1,5% a slyšela jsem, že pokud má někdo dobré vztahy s bankou, dostane se i na 1,27%.
Martin: Z hlediska nás realitních makléřů není problém najít kupujícího, ale je v podstatě problém mít co prodávat. Je velká poptávka od lidí s hotovostí i hypotékou. V dnešní době dostávají lidé stále 100% hypotéky, možná i 110%, takže proč nekupovat, že?
Eliška: Říkalo se, že se stoprocentní hypotéky nebudou už poskytovat, například na Slovensku je přestaly banky poskytovat už v roce 2014.
Martin: Když jsme začínali v realitách kolem roku 2009, tak ceny za 1 m² nad 100 000 Kč byly v podstatě výhradou Prahy 1. V dnešní době byt s takovou částkou na m² koupíš na Vinohradech, na Žižkově, v Dejvicích i v Holešovicích. Tady se prodávaly dříve byty nad 120 000 za m², teď jsou ceny ještě vyšší. Mám tu jeden příklad: na serveru sreality.cz jsem našel byt ve Slavíkově ulici, který měl 24 m² a prodává se za cenu 3 083 160 Kč.
Eliška: Před půl rokem si myslím, že by se prodával za 2 300 000 Kč.
Martin: Když se zaměřím na Prahu 1, tak nyní jsem tam našel mnoho bytů, jejichž cena byla nad 200 000 Kč za m² a to jsem již zmiňoval, že se tam dříve ceny pohybovaly kolem 100 000 Kč/m². Jsou to samozřejmě inzerované ceny, ale nemyslím si, že jsou v dnešní době nereálné.
Viděl jsem statistiku /odkaz na článek zde/ která hovoří, že v dubnu tohoto roku bylo v inzertní nabídce o polovinu méně nabízených bytů, než ve stejném období minulého roku.
Eliška: I moji klienti říkají, že hledají a než tam zavolají, tak to v podstatě zmizí z nabídky nebo tam volají s tím, že se dozví, že už tam ten den bylo třeba i sedm prohlídek a už mají tři vážné zájemce.
Martin: Můj nejrychlejší prodej bytu byl za 4 hodiny a 26 minut. Developer mi zavolal, že se jim uvolnil jeden přízemní byt na Žižkově a jelikož jsem měl velkou databázi klientů, obeslal jsem e-maily a opravdu do 4,5 hodin bez prohlídky, jsem měl naskenovanou a podepsanou rezervační smlouvu v e-mailu. Lidé dneska už ani nechtějí mnohdy chodit na prohlídky, protože jak říkáš, než tam zavoláš, domluvíš si prohlídku, tak pokud jsi zkušený investor a dokážeš si představit, jak ten byt vypadá a kolik tě bude stát rekonstrukce, tak proč to neudělat už takhle na dálku a mít jistotu, že ti nabídku „nikdo nevyfoukne před nosem.“
Eliška: Já si myslím, že lidé mají strach. Jakmile hledáš delší období než dva měsíce, tak už máš strach a je jedno, jestli je byt po rekonstrukci, protože víš, že se tak strašně ty prodeje otáčí, že si lidé raději něco vyhlídnou a než se rozhoupou, tak přijde někdo jiný a složí zálohu. Dřív jsem měla zkušenosti, že nejen na developerské projekty, ale i secondhandové byty, chodili lidé se stavaři, aby jim spočítali rekonstrukci a celý průběh se dlouho táhnul. Dneska je to vlastně všechno ze dne na den, není čas na druhou prohlídku s technickým dozorem, není čas přemýšlet, váhat. Na dnešním realitním trhu se musíš umět rychle rozhodnout a říct ANO, nebo NE.
Martin: Myslíš si, že je tento růst cen nemovitostí je udržitelný?
Eliška: Myslím si, že to ještě trošku poroste. Ne o tolik, jak to vzrostlo posledního půl roku, ale třeba o nějakých 5-10%, pak to bude chvíli stagnovat a půjde to trochu dolů, ne o to co to vzrostlo, ale mírně si myslím, že to dolů půjde. Možná se samozřejmě pletu. Za mě je naprosto neuchopitelné, že se panelákový byt může prodávat za 5 000 000 Kč a myslím si, že začne docházet k tomu, že na to lidé přestanou bonitně dosahovat, protože si každý bere hypotéku. Když nebude tolik kupujících, tak ty ceny budou muset klesat, protože to klienti chtějí prodat za nějaký časový úsek.
Martin: Můj názor je, že ceny ještě porostou. Pokud se podívám na ceny nemovitostí v ostatních evropských městech, tak Praha se prodává za 3000 € za m², což je nějakých 81 000 Kč a bavíme se o průměrných cenách v centru města. Oproti tomu ostatní evropská města:
Londýn 25,575 €
Paříž 9,708.00 €
Řím 9,246.72 €
Bern 8,138.72 €
Vídeň 7,330.50 €
Lucemburk 7,075.00 €
Berlín 4,074.14 €
Moskva 4,040.17 €
Madrid 3,939.82 €
Brusel 3,301.73 €
Praha 3,024.89 €
Lisabon 2,872.67 €
Bratislava 2,501.67 €
Varšava 2,403.64 €
Budapešť 1,449.19 €
Athény 1,319.97 €
Zdroj dat: http://www.numbeo.com/cost-of-living/
a http://www.globalpropertyguide.com/Europe/square-meter-prices
Čili já si nemyslím, že je Praha oproti ostatním evropským městům tak nezajímavá, aby nemovitosti musely stát 3x, ne-li 5x méně než v ostatní evropských městech. Staví se u nás hodně i komerční centra, je zde více a více pracovních míst a myslím si, že ten tlak na cenu může být ještě naopak směrem na horu.
Eliška: To je také důvod, proč tu spousta zahraničních klientů investuje, protože ve své zemi za tyto podmínky nenajdou takovou nemovitost i z hlediska daní a z hlediska investování je jim to umožněno v rámci Evropské unie. Například Italové mají úplně jiné daňové povinnosti, platí 5x vyšší daň z nemovitosti, z nabití apod., tak proč nekoupit nemovitost v České republice, že?
Martin: Dá se říct, že na nemovitostech v České republice se dá vydělat i výnosově. Když pronajímáš byt, tak jsi schopna docílit výnosu ročně 3-5%. Když ten byt pronajmeš krátkodobě, což je trend dnešní doby, tak přes airbnb.cz nebo booking.com můžeš docílit výnosu 11-20% samozřejmě s tím, že se o to musíš v průběhu starat /check-in, check-out, úklid nemovitosti, servis pro hosty apod./ Vrátím-li se k tomu, co mi říkal Petr Vomastek, tak on když se bavil se svými klienty, kteří obchodují činžovní domy ve Vídni, tak říkal, tak kupují domy s ročním výnosem 0,2%. V Praze ti činžovní dům může ročně generovat 2-3%, ve Vídni jsi o řád níže, ale stejně investoři dál nakupují. Praha je tedy z ročního výnosového hlediska i z toho dlouhodobého kapitálového růstu zajímavá. Samozřejmě nejsme schopni odhadnout, jak se budou pohybovat ceny v budoucnu. Můj názor je, že v každé době člověk může koupit nemovitost a po čase na ni vydělat, ať už výnosově, nebo kapitálově.
Eliška: Poslední věcí, kterou bych dodala je k tématu, o kterém jsme se už bavili, a to jsou projekty. Chtěla jsem jen dodat, že se to netýká jen secondhadnových nemovitostí, ale týká se to i developerských projektů. Teď jsme v podstatě přeceňovali jeden projekt před prodejem a zjistili jsme, že jsme zvedli ceny o 20% vzhledem k trendu. Naceňovali jsme ho v lednu a teď jsme ho přeceňovali, až sám developer byl překvapený, o kolik šly ceny nahoru. Myslím si, že jak jsme ho nacenili, tak i tak velmi rychle bude rozprodaný.
Martin: Pořád se bavíme o tom, že naceňujeme tak, abychom do dvou měsíců prodali.
Zaujal vás náš rozhovor? Podělte se s námi o váš názor nad aktuálním realitním trhem a jeho směřováním.
Martin a Eliška
